Erbe-Steuer Rechner

Familienheim steuerfrei vererben — § 13 ErbStG in der Praxis

Das selbst genutzte Familienheim ist die wertvollste Steuerbefreiung im ErbStG — bei Ehepartnern unbegrenzt, bei Kindern bis 200 m² Wohnfläche. Aber nur unter strikten Bedingungen. Hier die Regeln und die häufigsten Fehler.

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Keine Rechtsberatung. Familienheim-Privileg nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a–c ErbStG. Für die konkrete Anwendung im Einzelfall ist der Fachanwalt für Erbrecht zuständig.

Was ist das Familienheim?

Eine Immobilie, die der Erblasser oder Schenker zum Zeitpunkt der Übertragung selbst zu Wohnzwecken nutzt. Wichtig: kein Zweitwohnsitz, kein Ferienhaus — der Lebensmittelpunkt muss dort liegen.

Begünstigt sind:

  • Eigenheim (Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus)
  • Eigentumswohnung
  • Familien-Mehrfamilienhaus, soweit selbst bewohnter Teil
  • Inland und EU/EWR-Staaten — Auslandsimmobilien außerhalb EU NICHT begünstigt

Bedingungen für Ehepartner (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a + 4b)

Schenkung zu Lebzeiten (4a): voll steuerfrei, ohne Wertlimit. Keine 10-Jahres-Selbstnutzungspflicht — sehr beliebte Strategie zur Vermögensübertragung zwischen Ehepartnern.

Erbschaft (4b): voll steuerfrei, ohne Wertlimit, aber der erbende Ehepartner muss das Familienheim 10 Jahre selbst bewohnen. Wer früher verkauft, vermietet oder dauerhaft auszieht (außer aus „zwingenden Gründen“ wie Pflegebedürftigkeit), verliert die Steuerbefreiung rückwirkend.

Bedingungen für Kinder (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c)

Nur bei Erbschaft begünstigt — nicht bei Schenkung. Drei Bedingungen:

  1. 10-jährige Selbstnutzung durch das Kind als Hauptwohnsitz
  2. Wohnfläche maximal 200 m² — alles darüber wird normal versteuert
  3. Unverzügliche Eigennutzung nach dem Erbfall (Faustregel 6 Monate, Kulanz bis 12 Monate bei Renovierungs- oder Umzugsbedarf)

Beispielrechnung: Kind erbt Haus mit 250 m² Wohnfläche, Verkehrswert 800 000 €:

  • Wohnflächen-Anteil 200 m² / 250 m² = 80 %
  • Steuerfreier Anteil: 800 000 × 80 % = 640 000 €
  • Steuerpflichtiger Anteil: 160 000 €
  • Persönlicher Freibetrag (Kind, Klasse 1): 400 000 €
  • Steuer: 0 € (steuerpflichtiger Anteil unter Freibetrag)

Häufige Fehler, die die Steuerfreiheit kosten

1. Verkauf vor Ablauf 10 Jahre

Klassischer Fall: Ehepartner erbt das Haus, zieht nach 6 Jahren in eine kleinere Wohnung (z. B. nach Ruhestand) und verkauft das Familienheim. Folge: Steuerfreiheit entfällt rückwirkend, Erbschaftssteuer wird nachträglich festgesetzt — meist 5- bis 6-stellig.

2. Vermietung statt Selbstnutzung

Wenn der erbende Ehepartner oder das Kind das Heim für mehr als ein paar Wochen pro Jahr vermietet (z. B. an Studenten oder als Ferienwohnung), entfällt die Steuerfreiheit. Eigennutzung muss klar überwiegen.

3. „Zwingender Grund“ wird falsch ausgelegt

Wer aus „zwingenden Gründen“ auszieht, behält die Steuerfreiheit. Anerkannt sind: Pflegebedürftigkeit, schwere Erkrankung, beruflich erzwungener Umzug. NICHT anerkannt: persönliche Vorlieben, Trennung, Wunsch nach kleinerer Wohnung. Im Zweifel Beratung beim Fachanwalt einholen, BEVOR man auszieht.

4. Wohnfläche zu großzügig gerechnet

Wohnfläche nach WoFlV: nur tatsächliche Wohnfläche zählt — nicht Keller, Garage, Speicher. Manche überschätzen ihre Wohnfläche und werden später korrigiert. Im Zweifel professionell ausmessen lassen.

5. Schenkung an Kind fälschlich als steuerfrei angenommen

Häufiger Irrglaube: das Familienheim kann zu Lebzeiten steuerfrei an das Kind verschenkt werden. Falsch. Das gilt nur bei Schenkung an den Ehepartner. An Kinder ist nur die ERBSCHAFT begünstigt — Schenkungen werden normal versteuert.

Strategie-Tipps

  1. Ehepartner-Schenkung zu Lebzeiten: wenn das Familienheim im Alleineigentum steht, lohnt sich oft die Schenkung an den Ehepartner — voll steuerfrei, baut beide ins Grundbuch ein, sichert Wohnrecht.
  2. Kinder erben das Familienheim: 10-Jahres-Verpflichtung vor Annahme prüfen. Wer absehbar nicht 10 Jahre wohnen will, sollte ggf. das Erbe ausschlagen oder mit Geschwistern tauschen.
  3. Mehrfamilienhaus: nur der selbst bewohnte Teil ist begünstigt. Die vermieteten Anteile werden normal besteuert.
  4. Auslands-Immobilie: EU/EWR begünstigt, USA/UK nicht. Beim Brexit wurde UK aus der Begünstigung gestrichen — viele wissen das nicht.

Im Rechner kannst du den Familienheim-Schalter aktivieren und sehen, wie sich die Steuerlast ändert. Für die konkrete Anwendung in deinem Fall ist eine Beratung beim Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht Pflicht.